ICSC(國際購物中心協會)所劃分的購物中心類別，根據其輻射范圍分為鄰裡型購物中心、社區型購物中心、區域型購物中心、超區域型購物中心。區域型購物中心，指在一定范圍內，根據本區域內商業環境及消費者的特點而打造的購物中心。區域型購物中心可以根據特定服務和輻射區域的消費特點，更加有效地進行品牌組合，有效搭建特定生活場景。
區域型購物中心的興起首先出現在20世紀中葉的歐美發達國傢，隨著二戰結束和二戰後經濟的迅速恢復、出生率暴增等問題，原有城市格局已經不能滿足，隨之產生的是城市新興區域。新興區域具有新居民和新地塊的特點，新居民生活意願更強，蘊含更強勁的購買力，而新地塊則具有地價低優勢，同時戰後城市交通建設迅速發展，為新興區塊和老城區的來往建立便捷橋梁。隨著新興城區的發展和人口驟增，服務區域的購物中心應運而生，雖然當時的購物中心和現在的購物中心不可同日而語，但從滿足居民生活所需的角度已經具備其基本內涵。同時，區域型購物中心的收益能力日益凸顯，主要還是取決於其服務的區域客群相對穩定，商業體往往不需要大量流通客流進行銷售支撐。區域型商業具有更強消費吸引力和經營持續性與穩定性，在城市中心區商業的逐漸飽和大環境下，區域型商業項目成為區域主導者變為可能。由於目標消費的屬地化特征明確，區域型商業培育期相對較短，有利於提高資金回報率。
國際典型的區域型購物中心案例
案例一：藍水購物中心
英國藍水購物中心，坐落於英格蘭肯特郡的格林海斯小鎮(Greenhithe)，倫敦的東南部，於1999年開業，作為區域型購物中心，深受國內外遊客的親睞。
美國商標申請推薦
藍水購物分為上下兩層，面積約15萬平方米，擁有330多傢店鋪，雖然藍水遠離城市核心商圈，但憑借品牌、藝術和13000個停車位，每年吸引2700萬遊客和購物者遊覽購物。
藍水的開業，給英國零售業帶來的是一場空前的變革，即使遠離傳統商業聚集地，將精準的定位、格調和交通相結合，同樣可以贏得消費者的青睞。
案例二：西田米蘭達美國商標登記購物中心
西田米蘭達購物中心是澳洲區域購物中心的典范，是一個充滿生活氣息的區域型購物中心，面積13萬平米。它位於距悉尼30公裡的南郊，商圈人口57.4萬人，年訪客1480萬，停車位4891個。
其內部空間與外界商業街自然地連成一體，創造瞭開放式生鮮集市，還原日常生活鮮活場景，采用綠色景觀和天然日光、自然木質貼面和天然石材地鋪，創造高雅休閑體驗。
西田米蘭達打造生機勃勃的場景，精確服務區域內顧客，滿足顧客舒適便捷的消費需求，更是為消費者提供一種生活可能。
案例三：聖安妮塔購物中心
聖安妮塔購物中心是加州區域型購物中心，是集購物、美食、休閑和娛樂為一體的綜合型休閑購物時尚公園。面積135,912平方米，年銷售4.597億美金，年訪客1400萬人次，停車位6199個。
這裡的主力門店有JCPenney大型服裝店、梅西百貨、諾德斯特姆百貨(Nordstrom)以及Forever21，是一處集購物、美食、休閑和娛樂為一體的綜合型休閑購物時尚公園，高大棕櫚樹遍佈整個購物中心。這個三層的購物目的地有諸多名品店，如MichaelKors、Luch和SanrioSmiles等等。
聖安妮塔購物中心力圖打造的，是多元化的時尚消費公園，品牌和購物街區的有機結合，讓顧客願意把更多時間留在這裡，不經意間塑造生活形態。
區域型購物中心啟示錄
觀點一：立足區域 共贏共生
縱觀全球區域型購物中心項目，無一不脫離瞭傳統意義上的核心商圈范圍，立足新興崛起的區域和客源，通過便利的交通條件(例如公共交通、軌道交通、停車條件等)實現客流輸送;充分研判區域內客群的消費需求，通過品牌和業態的組合進行需求匹配，牢牢鎖定客群，成為區域商業的生態營造者。同時，區域型項目所在地塊的人口承載力決定瞭不會如核心商圈般有大量項目瘋狂開發，所以在區域內有兩到三傢購物中心反而會更好建設商業氛圍。區域化屬性將一般意義上的競爭轉化為共建，項目之間也會自然產生品牌差異，為消費者提供更多選擇，當消費者愛上商圈，意味著每個項目(一般為2-3個)都會產生足以支撐運營的銷售基礎。
觀點二：差異化?核心商圈的偽命題
在近年來的購物中心業，談必及差異化，但是越來越多的項目反而陷入為差異化而差異化的陷阱，仿佛招到不同品牌就實現瞭差異化，隻有實現瞭差異化才能實現購物中心的自我救贖，但實際情況是卻並非如此，在嘴上追求差異化的同時，越來越多的購物中心產生嚴重的同質化傾向。而對核心商圈的迷戀更催化瞭同質化傾向帶來的諸多問題，令圍繞核心商圈展開的商業戰爭變得焦灼。而這帶給消費者的反而是一種消費壓力和審美疲勞，到每個城市的核心商圈轉一圈，仿佛剛出龍潭，又入虎穴。
觀點三：Need Is Need
讓我們認真思考，購物中心存在的意義到底是什麼，這一點我們從之前的案例中也許能得到啟發，那就是讓消費者買到想買的，讓消費者的生活變得更加便捷輕松，讓他們的閑暇時光有地方去娛樂去放松，說穿瞭，滿足需求就是王道，充分滿足需求就是成功!
觀點四：區域型購物中心為業界帶來的可能
區域型購物中心隨著城市經濟而萌生枝芽，紮根區域，意味著其輻射更小的面積，相較於超區域型購物中心往往要覆蓋整個城市，區域型項目往往將輻射范圍劃定在5-10公裡范圍內。劃定區域的減小帶來的是服務人口數量的減少，隨之而來的是區域內人口需求的相對簡化，這就為商業項目更具針對性的滿足需求提供瞭便利條件。
總結一下，滿足特定區域內消費者的特殊需求，就是實現瞭差異化，這就是區域型項目所具備的最強定位優勢。相較於發達國傢商業地產的成熟與深化不同，中國商業地產處於後井噴期，如何突破商業迷局，成為業內廣泛探討的話題，而區域型項目正在當前格局下逐漸顯現影響力。
國內典型商業項目分析：L+MALL天津陸傢嘴中心
商業項目的轉換力將決定命運
以近期備受關註的L+MALL天津陸傢嘴中心為例，項目背離傳統天津商圈，立足全新的西站城市副中心商圈。如果在和平商圈，其商業投入將遠遠大於新商圈，勢必造成租金的提高和回收成本的困難，降低資金回報速度，減低ROI，拉長項目成熟期。項目定位區域型購物中心，與區域內原有商業項目如水遊城、天佑城等共建商業氛圍，將區域拉升為新銳商圈，從而激發區域消費力，體現項目對於區塊的轉換和提升能力。
嚴選地塊 嶄新舞臺的華爾茲
天津作為準一線城市，擁有數百年的發展史，並形成相對固定的區塊性質，隨著城市不斷擴張，原始城市格局已不能滿足政經民生的需求。副中心規劃的落地，為天津註入新的張力，西站城市副中心囊括瞭高鐵、地鐵、金融科技創新和全新居住聚落，為經濟快速發展帶來動力。
L+MALL天津陸傢嘴中心構建未來商業模式，定位區域性傢庭化購物中心。作為購物中心關鍵指標的滲透率，主要取決於客流情況。項目選址地鐵一號線西北角站上蓋，並輻射紅橋、南開、河北三區，覆蓋中高檔社區72個，坐擁千萬級客源。
定位力量 用品牌與消費者對話
區域型購物中心的定位不奢求於覆蓋整個城區，而應根植區域。L+MALL天津陸傢嘴中心將之設定區域內傢庭客群為主，提供精致化生活體驗，同時覆蓋商務、旅遊、一般消費人群的需求。以項目簽約的品牌 綠地旗下G Super超市為例，定位都市人群，傳遞健康、安全、高品質的生活理念，匯集全球8000多種優質進口商品，滿足人們不斷提高的品質需求和日漸廣闊的國際消費視野。
項目借由品牌的組合向消費者發聲，切實傳遞其經營理念，體現核心價值。目前，L+MALL天津陸傢嘴中心已與寶燕市集、百麗宮、G-SUPER、KFC、必勝客、海底撈、COSTA、英孚教育、公元銘美食廣場、無敵傢等多傢品牌簽約。
匠心造城 內循環無限客流GET
陸傢嘴股份更凝聚多年來的造城經驗，打造高端社區惠靈頓、高端5A級寫字樓，引進精品酒店、惠靈頓公學，客源基礎形成雙保險。
匠心造城之天津惠靈頓國際美國商標註冊推薦社區
為成功人士和各圈層精英傾力打造的惠靈頓國際社區，是擁有高品質社區生活和精英社交體驗的高檔社區，目前已開盤四期，其良好的交通條件、硬件配套及物業水準，已成為區域乃至全市的高端社區典范。
匠心造城之惠靈頓國際學校
天津惠靈頓國際學校是聲名卓越的英國惠靈頓公學的第一所海外分校。自2011年建校以來，在教學以及獨特且多種多樣的課外活動等方面建立瞭非常良好的聲譽。是為2至18歲學生提供一流英式教育的國際學校。
匠心造城之天津陸傢嘴萬怡酒店
萬怡酒店是萬豪(Marriott)集團下的酒店，遍佈全球 35 個國傢/地區，萬怡酒店為商務人士度身定設稱心服務。無限舒暢、全新入住體驗是萬怡酒店的服務主旨。酒店內的每項設施均經過細心的挑選，滿足住宿和商務需求。
匠心造城之天津陸傢嘴金融廣場
項目坐落於西站副中心，有效輻射津京冀甚至北方地區，策應一帶一路和天津自貿區進程，打造寫字樓范本。建築分為A、B兩座，地上38層，面積近10萬平米，樓內光照、空氣過濾系統、物業水準等為高端辦公業主提供完善的商務體驗。
(本文由商業地產內參獨傢編輯)
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